Oppslagstavle for Borettslaget Etterstad Sør

Nytt rundskriv er delt ut i alles postkasser. Her kan du lese om: - Beboermøtet 3. mars - Viktige datoer for feiing, dugnad og kontaineraksjon. - Fyringsforbudet, melding fra OBRE og OPAK-befaringen

Det blir beboermøte på Etterstad videregående skole, tirsdag 3. mars klokken 18.00. Hovedtema for møtet er utfordringene vi har med ventilasjon og skorsteinsløpene våre. Det blir vist utdrag fra film/rapporter, samt resultater fra OPAK-befaringen som har vært i uke 6 og 7. Bjørn Brodin fra OPAK stiller på møtet. Velkommen!

Som vi har skrevet tidligere har styret hatt tett dialog med OBRE vedrørende skorsteinsløpene våre, og det innførte fyringsforbudet. Basert på vurderingen av videofilmene som de har fått tilgang til og OBREs egen befaring før jul kommer de nå og feier/freser flere av skorsteinsløpene våre i uke 7. Feiing/fresing er en del av deres oppgaver og som vi betaler for gjennom kommunale avgifter. Dette skulle de egentlig ikke gjøre før til våren/sommeren, men styret har fått fremskyndet dette slik at vi kan komme i gang med tiltak raskere i noen løp. OBRE har som vanlig rutine sendt SMS-varsel til beboere i oppganger det skal feies. De aller fleste trenger kun å stenge luker og spjeld for å unngå sotskader. Styret sørger for at OBRE får tilgang til feieluker i fellesarealer på loft og kjeller. De som har kjellerleilighet med sotluke må gi tilgang eller selv være hjemme slik at OBRE får tømt luken.

Første dag med OPAK-befaring er gjennomført. Dagen forløp uten problemer og forsinkelser, og 40 leiligheter var befart til litt utpå dagen. Flott at alle beboerne enten var hjemme eller hadde levert sin nøkkel til oppgangsansvarlig! Det viser at god informasjon og godt samarbeid gir resultater. Tilbakemeldingen var at det var veldig stor forskjell på innelufta og mangler. Og de som var rundt møtte mange trivelige beboere. Enkelte beboere har allerede meldt oss at de har fått en vekker gjennom dagens befaring. Dette lover bra for fremdriften i prosjektet og resultatet av arbeidet! Tusen takk! Mvh styret Saken oppdateres daglig 04.02: I dag ble det ikke like stor treffprosent som i går, dessverre. Vi går for en bedre dag på torsdag! 06.02: Tusen takk til alle som i dag hadde besøk av OPAK, samtlige var hjemme/hadde levert nøkler. Dette lover godt og i morgen er vi halvveis! 07.02: Dette går fortsatt helt strålende dere, tusen takk! Vi er halvveis, og OPAK gjør dette raskere enn hva vi kunne håpe på! 10.02: Dere og vi fortsetter den gode trenden, tusen takk! 11.02: Enda en 100 % dag. Tusen takk! 3 dager igjen, og vi håper det fortsetter slik at vi ikke får forsinkelser! 12.02: En liten hump i veien denne dagen, men vi satser på å ta det inn igjen! Tusen takk! 13.02: Alle hjemme eller gitt nøkkel til noen og OPAK fikk tatt igjen gårsdagen! Utrolig bra, tusen takk! 14.02: Alle hjemme, og vi er i mål på ny rekord i antall leiligheter! Tusen takk alle sammen!

Vi har i dag hatt pipebrann i 60-raden, til tross for innført fyringsforbud. Det er også observert at det har blitt fyrt andre steder. Det er særdeles alvorlig at styrets pålegg om fyringsforbud ikke etterleves. Fyringsforbudet er innført da skorsteinsløpene våre har svakheter som ved fyring eller pipebrann kan gi brann i leilighetene. Ved å fyre utsetter dere dere selv for en potensielt farlig situasjon, men ikke nok med det dere utsetter også naboene deres for det samme. Styret forventer at den enkelte beboer etterlever pålagt fyringsforbud og ikke utsetter seg selv eller andre for skade eller tap av liv. Bilde er lånt fra piperehabiliteringen.no

Som varslet via rundskriv og nettside må OPAK inn i alle leiligheter for å gjøre en innvendig befaring av alle ildsted og andre oppfølgingspunkter knyttet til ventilasjon. Dette gjelder alle 300 leiligheter, 1-roms, 2-roms og 3-roms. For at dette skal gå så smidig som mulig søker vi etter oppgangsansvarlige, som kan bistå gode naboer som ikke selv har anledning til å være hjemme med å ta vare på nøkkel så OPAK kommer seg inn i alle leiligheter på oppsatt dag. De som ikke er hjemme, eller leverer nøkkel til oppgangsansvarlig må dekke kostnaden for OPAK som må komme tilbake en annen gang. Tidspunkter for befaring: Uke 6 (07.00 – ca. 15:30) Mandag 3/2: 51a, 51b, 53a, 53b, 55a og 55b Tirsdag 4/2: 57a, 57b, 59a, 59b og 61a Torsdag 6/2: 61b, 61c, 63a, 63b og 65a Fredag 7/2: 65b, 67a, 67b, 69a og 69b Uke 7 (07.30 – 15:30) Mandag: 10/2 71a, 71b, 73a og 73b Tirsdag: 11/2 75a, 75b, 77a, 77b og 79a Onsdag: 12/2 79b, 81a, 81b og 83a Torsdag: 13/2 83b, 85a, 85b og 87a Fredag: 14/2 87b, 89a og 89b Kan du hjelpe? Send svar til styret her: https://etterstadsor.no/contact_board Velg «oppgangsansvarlig» som kategori for henvendelsen. Frist: søndag 26. januar. I oppgangene 59a, 69a, 69b, 81a, 81b og 87b bor det medlemmer av styret som selv stiller som ansvarlig denne dagen. Etter fristens utløp vil alle få beskjed hvem som stiller fra sin oppgang. Mvh, Styret

Det har kommet noen spørsmål til styret angående det varslede fyringsforbudet, naturlig nok. Vi har oppsummert og svart disse under. Vi beklager ulempene dette medfører for mange beboere, men vi håper på forståelse for at brannsikkerhet og fare for liv og helse er noe vi setter aller høyest i vårt arbeid. Fagsjef i seksjon for boligsikkerhet i Oslo brann- og redningsetat har sett på alle rapportene. Han støtter Feie og Tilsynstjenesters konklusjon og styrets vedtak om fyringsforbud. 1. Hva er årsaken til fyringsforbudet? I forbindelse med videofilming av skorteinsløpene er det avdekket mangler. I henhold til forskrift om brannsikring er styret som eier av anlegget pålagt å igangsette tiltak. Forskriftmessig stand innebærer at skorsteinen er intakt og virker som forutsatt. Hvis videokontrollen avdekker feil og mangler som åpenbart kan øke risikoen for brann og kan føre til helseskader, må fyringsanlegget (skorstein/ildsted) ikke brukes før skorsteinene er i forskriftmessig stand, jf. Forskrift om brannforebygging § 6 andre ledd § 6.Kontroll og vedlikehold av fyringsanlegg Eieren skal sørge for at fyringsanlegget virker som forutsatt. Dersom det blir oppdaget feil på anlegget som vesentlig øker risikoen for brann, skal anlegget stenges for bruk dersom feilen ikke utbedres umiddelbart. Resultater fra befaringen, klippet fra rapporten: Skorsteinen har skader og andre forhold som svekker brannsikkerheten, og må settes i forskriftmessig stand hvis den skal brukes til fyring. Tilkoblede fyringsanlegg (ildsteder) bør ikke benyttes inntil dette er utbedret, da det kan innebære fare for brannsikkerheten og beboers helse. Det ble avdekket beksot i skorsteinen. Beksot er et hardt og blankt sotbelegg som dannes ved ufullstendig forbrenning i ildstedet. Rått brensel, lite trekk eller for liten tilgang til friskluft er de vanligste faktorene til beksotdannelse. Man oppnår ikke de temperaturer som kreves for å få til en fullstendig forbrenning. Beksot er den mest brennbare sottypen. Skorsteinen er i behov for feiing. I forbindelse med videokontrollen ble det avdekket sot i skorsteinsløpet. Det tas forbehold om at soten i skorstein kan dekke/skjule flere skader i skorsteinsløpet, slik at flere av skadene som ble avdekket kan være både mer omfattende og større enn hva merknadene over tilsier. 2. Hvorfor lenge vil fyringsforbudet gjelde? Pr i dag kan vi ikke si eksakt hvor lang tid det vil ta, men så snart rapporten fra OPAK foreligger vil anbudsprosessen for innhenting av tilbud starte. Deretter blir det valg av leverandør, og oppstart. Vi antar at vi kan åpne fyring igjen blokk for blokk etter utbedring, men dette må avklares med leverandør. Anslag på tidsbruk for utbedring er ca. 6 mnd. Ergo snakker vi høsten 2020. Vi beklager alle ulemper dette medfører, men brannsikkerhet og fare for liv og helse er vårt viktigste anliggende. 3. Er det mulig å arrangere en tidligere inspeksjonsdato? Nei, det er ikke mulig da dette skal planlegges. Vi snakker om 300 individuelle besøk. 4. Så langt synes det ikke som at styret støtter seg på de offentlige tilsynsmyndigheter rapporter/anbefalinger. De offentlige tilsynsmyndigheter utfører ikke kontroll/videokontroll av innvendig skorteinsløp. Dette er det eier av anleggene som har ansvar for jf. forskrift- se annet besvart spørsmål. Styret har benyttet Feie- og tilsynstjenester AS til filming av skorsteinsløpene. Disse er upartiske, er feiere av yrke hvor mange har bakgrunn fra brann- og redningsetaten og har ingen egeninteresse i funnene. Vi har derfor vurdert at deres faglige vurderinger er et godt grunnlag for vårt vedtak om fyringsforbud. Fagsjef i seksjon for boligsikkerhet i Oslo brann- og redningsetat har sett på alle rapportene. Han støtter Feie og Tilsynstjenesters konklusjon og styrets vedtak om fyringsforbud. 5. Ut fra forbudet står det heller ikke spesifisert for hvor lenge forbudet gjelder, men med tanke på at det skal diskuteres resultatet av rapporten på generalforsamling 2. april (eller et beboermøte før), tolker vi det som at forbudet vil bli opprettholdt frem til da. Det betyr altså at det ikke vil kunne fyres mer denne sesongen. Se annet svar i denne saken. 6. Vi stusser over plutselig fyringsforbud på en fredagskveld i januar, når det ikke kom fyringsforbud etter feierens besøk i høst. Oslo brann- og redningsetat sjekket ikke skorsteinsløpene innvendig, kun fra den enkelte leilighet innvendig. Se for øvrig andre svar. 7. Hva kan skje dersom man fyrer nå? Dersom du som beboer ikke etterkommer pålegget vil du stå ansvarlig for eventuelle hendelser tilknyttet bruk av skorsteinsløp. Hendelser er innsig av røyk med påfølgende helseskader, hos deg eller andre beboere i oppgangen. Eventuelt enda verre, forårsake pipebrann med skader på leilighet og/eller mennesker. 8. Hvorfor fyringsforbud for alle? Av 82 skorsteinsløp er det kun ett løp, med antatt 3 tilkoblede ildsteder som mulig kan friskmeldes etter den innvendige befaringen OPAK skal utføre. Ett løp må feies før vi med sikkerhet kan utelukke skader på skorsteinsløpet. Ellers har ALLE de 80 resterende skorsteinsløpene våre følgende klare melding: Skorsteinen har skader og andre forhold som svekker brannsikkerheten, og må settes i forskriftmessig stand hvis den skal brukes til fyring. Tilkoblede fyringsanlegg (ildsteder) bør ikke benyttes inntil dette er utbedret, da det kan innebære fare for brannsikkerheten og beboers helse. 9. Jeg synes dette er en for stor og voldsom beslutning å ta uten at man som beboer har mulighet til å påvirke det eller være mer med i prosessen. Vi har full forståelse for at dette medfører endrede oppfyringsmåter for beboerne, det gjelder også for oss i styret som til nå har brukt ildsted som oppvarming av leilighet. Vi ser at noen er uenige i dette forbudet og ytrer sin mening, noe som er helt greit. Men i akkurat slike tilfeller ville ikke beboeres ønske om å fortsette å fyre ha noe påvirkning, da vi i styret kan bli stilt personlig ansvarlige dersom noe skulle skje. Styret kan aldri la være å forholde seg til faglige råd når liv og helse kan stå på spill. 10. Det har jo gått fint å fyre til nå? Det har ikke vært noen alvorlige hendelser som brann hos oss, som vi er kjent med, MEN vi har mange beboere som sliter med røykinnsig, fra egen ildsted og/eller når andre i blokka fyrer. Og hvis det nå skulle skje en hendelse, som f.eks pipebrann, etter at styret har blitt gjort oppmerksom på tilstanden på skorsteinsløpene vil ikke bare styret kunne bli stilt økonomisk ansvarlig, men også potensielt kunne få tap av liv på sin samvittighet. Det forventer vi og tror at dere alle har forståelse for at styret verken vil eller kan utsette seg for! 11. Dere har visst om dette i ukesvis? Dette stemmer ikke. Rapporten ble fremlagt styret av OPAK på et ekstraordinært styremøte torsdag 9. januar. Siden da har vi jobbet tett med OPAK og med utarbeidelse av riktig informasjon til beboerne. 12. Det har vært fyret i disse blokkene i 50 år og det har gått bra. Hvorfor skal man da få panikk akkurat nå - midt i fyringssesongen og med umiddelbar virkning - for noe som ikke er noe annerledes enn det var for ett eller to eller tre år siden? Når et styre i borettslag, som er eier av fyringsanlegget blir gjort oppmerksom på feil/mangler er vi pliktig til å følge opp og iverksette tiltak. Sikkerhet kommer alltid først! Styret i et borettslag er valgt for å ivareta beboernes felles interesser, og overordnet sett kan styret dermed sies å ha to hovedansvarsområder: 1. Å verne om beboernes liv og helse 2. Å forvalte bygningsmassens verdier til beboernes beste 13. Blir rapportene lagt ut? Borettslagsloven inneholder ikke noen regler som gir andelseiere (eller andre) krav på innsyn i styrets interne dokumenter. Det gjelder også protokollene fra styremøtene. Det betyr ikke at vi, styret, i noen sammenhenger vil vurdere at det i saker kan være formålstjenlig å gjøre slik informasjon kjent blant beboerne. Grunnen til at vi her har vært tilbakeholdne er at rapportene identifiserer og beskriver hvor mangler og/eller feil er. Denne informasjonen kan skape dårlige naboforhold, noe vi ikke ønsker å bidra til. Vi vil informere og vise på beboermøte hva som har ført til fyringsforbudet ved å fremvise enkeltfilmer og ha fagpersoner til å forklare hva man ser. Det siste er ganske vesentlig. Kravene til brannsikkerhet er strenge, men nødvendige for beboernes sikkerhet. Feilprioritering fra styret på dette området kan få verre konsekvenser enn økonomisk erstatningsansvar – det kan føre til at liv går tapt.

Det siste halve året har det blitt satt i gang flere tiltak for å komme til bunns i ulike problemer knyttet til ventilasjon/røykinnsig. Dette er styret forpliktet til å følge opp, også gjennom HMS. Det er strenge føringer til borettslag gjennom forskrift om at styret til enhver tid skal ha kontroll på ildsteder/skorsteinsløp. Med bakgrunn i dette har Feie og tilsynstjenester AS, en underleverandør av OPAK, nylig filmet alle skorsteinsløpene våre. Resultatene er dessverre ganske nedslående, og vi ser oss derfor nødt til å innføre et omgående fyringsforbud. Det varierer fra skorsteinsløp til skorsteinsløp hva som er feil, men gjennomgående er feil ved montering av murstuss/røykrør fra leiligheter, innmuring etter bytter av røykrør, ulovlig og brannfarlig tetting av hull etter fjerning av ildsted og ulike sprekker i skorsteinsløpene. For å få totalbildet må OPAK inn i alle leiligheter (uke 6 og 7) og gjøre en mer omfattende kontroll. Det gjelder også de som ikke har ildsted, da alle leiligheter har skorstein/pipeløp gjennom leilighetene. I samme kontrollrunde blir også alle avvik registrert av Jensen Systemer (ventilrens), Norsk brannvern og Oslo Brann- og redningsetat bli fulgt opp og kontrollert at har blitt utbedret. Styret har anledning til å kreve dette gjennom blant annet ved henvisning til vedtektene våre, punkt 5.2: "Andelseieren skal gi adgang til boligen slik at borettslaget kan utføre sin vedlikeholdsplikt, herunder ettersyn, reparasjon eller utskifting" Andelseiere som ikke selv er tilstede, eller gir nøkkel til oppgangsansvarlig (se under) må selv dekke timepris for nytt besøk fra OPAK. Prisen varierer om det er flere de kan ta samme dag. Ved enkeltbesøk er summen ca. 4 300 kr. Styret forventer at andelseierne bidrar til at kontrollen går smidig, da dette er svært viktig for å igangsette riktige tiltak for et fremtidig bedre bomiljø for alle. Etter OPAKs befaring får vi en totalrapport med tiltak som må gjøres for å få fyringsanlegget vårt godkjent igjen. Resultatet blir presentert på et beboermøte, alternativt på eller i forbindelse med generalforsamlingen 2. april. Med bakgrunn i at vi til nå ikke har hatt søknadsplikt for endringer av ildsted er utbedringene av alle skorsteinsløp innvendig noe som må dekkes av fellesskapet. Styret presenterer en sak for generalforsamlingen 2. april som sikrer at fremtidig feilinnstalleringer må dekkes av hver beboer. Åpenbare feil/avvik ved ildsted inne i selve leilighetene dekkes av hver enkelt beboer, f.eks. fjerning av gips/plater/tapet over skorsteinsløp. Oppgangsansvarlige søkes! For å sikre en så smidig og økonomisk rimelig prosess som mulig, for å få tilgang til alle leiligheter, etterspør vi nå en ansvarlig per oppgang. Beboere som ikke selv kan være hjemme må gi nøkkel til ansvarlig før kontrollen. Oppgangsansvarlig tar imot OPAK når de kommer og låser de inn for kontroll i beboers fravær. Vi sender egne mailer til hver oppgang og ber om at dere enes om en oppgangsansvarlig. Tidspunkter for kontroll: Uke 6 (07.00 – ca. 15:30) Mandag 3/2 51a, 51b, 53a, 53b, 55a og 55b Tirsdag 4/2 57a, 57b, 59a, 59b og 61a Torsdag 6/2 61b, 61c, 63a, 63b og 65a Fredag 7/2 65b, 67a, 67b, 69a og 69b Uke 7 (07.30 – 15:30) Mandag 10/2 71a, 71b, 73a og 73b Tirsdag 11/2 75a, 75b, 77a, 77b og 79a Onsdag 12/2 79b, 81a, 81b og 83a Torsdag 13/2 83b, 85a, 85b og 87a Fredag 14/2 87b, 89a og 89b Det er dessverre ikke mulig å anslå når du får besøk i din leilighet, utover datoen. Befaringen vil hos noen ta få minutter, og hos andre lengre tid. I uke 6 skal et høyere antall leiligheter kontrolleres og sluttidspunktet er angitt til ca. 15.30, men det kan bli senere. Vedlagt er rundskriv delt ut i dag med samme informasjon.

Fra 1. Februar må alle som skal registrere gjester benytte følgende URL: http://gjest.p-service.no Brukernavn og passord er det samme som i løsningen vi har i dag. Kontakt styret dersom du ikke husker infoen. Hovedgrunnen til byttet er pga GDPR (datasikkerhet). Ny løsning er også mye enklere å bruke når du skal velge tid bilen skal stå parkert. Til nå har mange registrert feil på kun 1 dag, når behovet har vært 2 eller 3 dager. Karanteneregler gjelder som i dag. Begynn gjerne å bruke den nye løsningen i dag. 1. februar vil ikke gamle p-kort.no fungere lenger. All info om parkering og regler finner du på praktisk info: https://etterstadsor.no/info_pages/1869

Fra 1. januar kom en lovendring i borettslagsloven for korttidsutleie av borettslagsleiligheter. Med de nye reglene gis andelseiere i borettslag rett til å leie ut hele leiligheten på døgn- og ukesbasis i inntil 30 dager i året, uten styrets samtykke. De nye utleiereglene innebærer en oppmykning av de ellers noe strenge reglene om utleie i borettslag. Utleie utover dette må søkes om via OBOS, slik som før: https://etterstadsor.no/info_pages/1876 Husk at du som andelseier er ansvarlig for at husordensregler følges ved utleie.